Situación: Se acercó a la inmobiliaria una señora dueña de una casa, la cual esta alquilada hace un año, la operación fue entre particulares, y el inquilino se encargó de redactar el contrato, el mismo no se adecua a las últimas disposiciones, ya que fijo los aumentos en dicho contrato. La consulta es, cuáles son las opciones que tiene la dueña del inmueble, si puede rescindir ése contrato. (Dejo una copia del mismo)
Respuesta:
La ley 27551 dispuso, para todos los contratos que se celebren a partir del 01 de julio de 2020, que no se aplicará la prohibición de indexar el precio del alquiler. Por lo tanto, cuando se trata de locaciones inmobiliarias, las partes pueden, por regla general, aplicar índices o mecanismos de actualización del precio. Sin embargo, el art. 14 de esa ley en su segundo y tercer párrafo, dispone una limitación para la aplicación de este mecanismo cuando el destino es habitacional. En tal caso, la indexación debe cumplirse por el ICL que publica el Banco Central, y no puede ser por una frecuencia menor a un año. Además, ese mismo párrafo dispone que el precio debe ser único, es decir, impide, en el caso de la locación con destino habitacional, pactar cánones escalonados. Este contrato que genera la consulta, está en violación a esa norma. Como la ley 27.551 es de orden público, es decir, no se puede omitir su aplicación por acuerdo de partes, podríamos asegurar que la cláusula del contrato que establece el escalonamiento, sería nula. Ahora bien, esa nulidad debería ser planteada por alguna de las partes, para que fuera declarada judicialmente. Mientras esto no ocurra, si las partes van cumpliendo el contrato, es muy posible que alcance su plazo sin conflictos entre las partes. No obstante, si como surge de la consulta, la idea es recomponer esta irregularidad, lo ideal sería (siempre que esto no genere una hipótesis de conflicto hoy inexistente entre las partes) convocar a las partes y proponerles una modificación del contrato, en lo que respecta a esa cláusula y establecer, su redacción con arreglo a lo que dispone el art. 14 segundo párrafo de la ley 27551. En esa cláusula el precio debería fijarse por un valor único (podría ser el valor del primer año) y luego la aclaración de que se va a actualizar por el referido índice. No escapa, en esta situación, que el escalonamiento pactado en ese contrato, arroja un valor mucho menor a lo que sería una actualización por ICL. Por lo tanto, habría que prever que tal vez el locatario no esté del todo de acuerdo con esta modificación. En definitiva, más allá de lo explicado sobre la hipotética nulidad de la cláusula, se recomienda mucha prudencia antes de plantear cualquier cuestión, considerando el riesgo de no generar un conflicto hasta ahora ausente. Se entiende, no obstante, que el locador puede no estar satisfecho con el escalonamiento acordado. Sin embargo, este no puede plantear la rescisión del contrato, y en todo caso, lo que puede hacer es plantear la readecuación a las pautas legales.