Situación: Tengo el siguiente caso que me tiene pensativa sobre la manera redactar el boleto de compra venta. Voy a poner nombres ficticios.
En el título e informe de dominio consta que la Sra. Linda compra para su nieta la Srita. Bella con un usufructo a favor de los Cónyuges Sra. Sofía y Sr. Jacinto. Quienes una vez cumplida la mayoría de edad de Bella deberán aceptar, es decir los tres, tanto Bella como los cónyuges.
La Srita. Bella cumplió la mayoría de edad pero nunca hicieron la aceptación de la compra y usufructo. Ahora quieren vender y por un tema de tiempos, impositivo y costos, el escribano sugiere hacer la aceptación de la nuda propiedad y usufructo en simultaneo con la escritura de compraventa del adquirente.
Solicité informes de inhibición de todos: tanto de la Sra. Linda, cómo la la Srita Bella y los cónyuges.
Pensando en la protección del comprador y considerando que la Sra Linda es la persona que tiene más probabilidades de fallecer, y para que no haga una sucesión en caso de incumplimiento. Pienso que conviene detallar todo el proceso exacto que se va a llevar a cabo.
Ahí viene la pregunta de:
¿Cómo debería redactar el boleto?
Esta bien así: La Srita. Bella es la parte vendedora por x Plata, primero acepta la la Nuda propiedad y luego transfiere el dominio al comprador en el mismo acto de escrituración con una escritura en simultáneo.
Los cónyuges serán citados por la escribanía y se obligan a concurrir a los efectos de aceptar el usufructo y luego desafectar el mismo prestando su conformidad de la venta en este acto.
La Sra Linda, presta su conformidad y aceptación de la venta.
Razono que como quien va a recibir el dinero es la Srita Bella y cómo Linda compra para Bella, ella no vende por más que sea la titular de dominio. O ella vende y la Srita. Bella se compromete a aceptar y luego transferir el dominio?
Respuesta:
En primer término, la sugerencia de la escribanía parece apropiada.
En concreto, el negocio que se configurará, según la sugerencia notarial, sería el siguiente:
Bella acepta la compra hecha para ella. Los usufructuarios aceptan el usufructo constituido a favor de ellos y simultáneamente renuncian al mismo a favor de Bella, para que está (ya dueña “plena”) pueda vender al comprador como titular dominial y así percibir también el total del precio como vendedora. Simultáneamente, claro está, todo se realiza en el mismo acto, junto con la escrituración de la compraventa.
Para la redacción del boleto, una posibilidad que se ajusta a lo planteado sería la siguiente:
Bella firma como vendedora. Los compradores lo hacen como tales.
En la descripción del inmueble (sugiero que sea en una cláusula en particular) debe describirse la situación jurídica actual del bien. Esto es fundamental porque el bien sería ajeno a la vendedora en el momento que se celebra el boleto. Esto es totalmente legal, pero debe quedar bien aclarado para que el comprador acepte comprar en ese escenario inicial. Ello se complementará con la cláusula que usualmente se incorpora sobre la obligación del vendedor de transmitir en base a títulos perfectos.
En un apartado especial se aclara, además de la situación actual del inmueble ya señalada, que la vendedora declara que a los fines de transmitir el dominio, como este aun figura a nombre de Linda; se obliga a aceptar la compra a su favor en el momento de la escritura y a realizar las gestiones necesarias para que los usufructuarios designados acepten el usufructo y lo desafecten (renuncia) en el mismo acto escriturario. Todo ello constituirá una condición a la que queda sujeto el cumplimiento del boleto.
Como lógicamente el comprador no querrá que todo quede sujeto a una simple condición que, de no cumplirse, dejaría sin efecto el contrato, y dado que será necesario que los usufructuarios cumplan con su parte en este diseño, lo ideal es que la vendedora (Bella) asuma la responsabilidad y garantice que estos actos se van a cumplir, con derecho a resarcimiento para la compradora si ello no ocurriera, según la clausula sobre incumplimiento que se suele incorporar en los boletos (por ejemplo: que la compradora pueda exigir el doble de lo abonado si no se cumple el boleto).
De ese modo el boleto es plenamente eficaz, la compradora estará tranquila que si no se escritura podrá reclamar por incumplimiento, y en caso de que todo se cumpla normalmente, con esta estructura negocial podrá adquirir el dominio sin inconveniente alguno.