Situación:
Un Locatario esta alquilando una casa desde hace 7 años, nos comenta que la membrana del techo está avejentada y está ocasionando filtraciones en el inmueble.
El locatario reclama al locador que le arregle la membrana y pinte aquello que la filtración ocasionó. A quien corresponde hacerse cargo del arreglo ?
Respuesta:
El locador, salvo pacto en contrario expresamente dispuesto en el contrato, tiene la obligación de conservación del inmueble en cuanto a las mejoras necesarias que garanticen el uso y goce concedido al locatario. Estas mejoras o reparaciones necesarias no son las de mero mantenimiento, que son a cargo del locatario. Por eso en muchas ocasiones resulta difícil determinar si una reparación de necesaria o de mero mantenimiento. Para graficar esta diferencia, puede afirmarse que las mejoras necesarias son justamente las que exceden aquellas que deben hacerse regularmente y resultan de entidad económica menor. Por ejemplo, reparar un toma corriente, sería una reparación de mero mantenimiento, y como tal, a cargo del locatario. En cambio, la sustitución del cableado de la instalación eléctrica es una reparación o mejora necesaria que debe ser efectuada por el locador.
Para el caso de la consulta en particular, si el contrato no dispusiera una regla diferente, la reparación y/o sustitución de la membrana aislante del techo, constituye una mejora necesaria que debe ser afrontada por el locador, ya que excede por su naturaleza, la de mero mantenimiento que correspondería al locatario. Si a su vez esta situación produjo daños a la propiedad o a bienes del locatario, la obligación de reparar que recae sobre el locador, se extiende también a esos rubros.
Finalmente, si por esa situación el locatario se viera impedido, aun parcialmente de habitar o usar normalmente el inmueble, podría pedir una reducción proporcional del canon locativo por tiempo que se extienda la anomalía y la posterior reparación.